Por: Gustavo Boldrini
As principais incorporadoras brasileiras listadas na B3 devem apresentar resultados mistos no quarto trimestre de 2022, com o segmento de médio e alto padrão sentindo os efeitos da menor demanda e de estoques elevados, enquanto o de baixa renda deve iniciar trajetória de recuperação com a retomada do programa federal Minha Casa, Minha Vida, em tendências que devem dar o tom do setor em 2023, segundo analistas.
De acordo com relatórios consultados pela Mover, o último trimestre de 2022 deve ser marcado por uma intensificação dos efeitos negativos do aumento da taxa de juros e da inflação sobre incorporadoras focadas em empreendimentos de médio-alto padrão, como Cyrela (CYRE3), Eztec (EZTC3) e Even (EVEN3).
A equipe do BTG Pactual, liderada por Gustavo Cambauva, projeta um recuo na margem bruta das construtoras deste segmento, decorrente de “custos mais altos e descontos para estimular os estoques”. Segundo o analista, a pressão dos descontos e da falta de capacidade de repasse de preços deve levar a maioria das empresas de médio-alto padrão a apresentarem retornos sobre o patrimônio líquido (ROE) abaixo do seu custo de capital.
“Podemos ver margens brutas comprimidas pela menor rentabilidade de projetos mais antigos e níveis de receita líquida impactados por menores vendas líquidas no trimestre”, disse o time da XP Investimentos em relatório.
Para 2023, analistas do Itaú BBA observam sinais mistos para as incorporadoras de médio-alto padrão: por um lado, a perspectiva de uma possível flexibilização dos juros pode melhorar os níveis de demanda. Por outro, um nível “sem precedentes” de conclusão de lançamentos ao longo deste ano pode elevar os riscos de mais descontos de preços, além de cancelamentos de vendas, aceleração de custos e menor desalavancagem.
“Reafirmamos nossa postura cautelosa com as ações de média renda, diante do risco de maior deterioração micro e da falta de visibilidade macro, e reiteramos nossa preferência por construtoras de baixa renda”, disse, em relatório, a equipe chefiada por Daniel Gasparete.
O consenso de projeções de analistas compiladas pela Mover prevê lucro líquido de R$191,7 milhões para a Cyrela no quarto trimestre, queda de 12% na base anual. A margem bruta deve ficar em 32,5%, contra 33,4% um ano antes. Para a Eztec, o consenso prevê lucro líquido de R$63,8 milhões, também 12% abaixo do mesmo período de 2021, com margem bruta de 30,7%, contra 30,2% do ano anterior.
No segmento econômico, a perspectiva é de resultados melhores em termos operacionais, uma vez que algumas regras do antigo programa Casa Verde e Amarela, mais favoráveis para as incorporadoras, passaram a entrar em vigor no fim do ano passado. Dentre elas, estão o aumento do prazo de financiamento das unidades e do teto de renda para acesso ao programa, cuja faixa mais avançada vai até R$8 mil mensais.
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Segundo analistas do BTG Pactual, essas mudanças têm potencial de elevar a velocidade de vendas, os preços praticados e as margens brutas das incorporadoras, mas com diferenças entre elas. Enquanto companhias como Direcional, Cury e Plano&Plano devem se beneficiar desse cenário por causa de suas operações estáveis, as mineiras MRV e Tenda devem continuar sentindo o peso do momento ruim de ganhos e margens vivido ao longo de 2022, devido ao impacto dos custos da construção.
“Vemos que os nomes mais negativamente impactados pela alta da inflação de custos de construção em 2021/2022 devem buscar recuperar a rentabilidade, principalmente por meio de aumentos de preços, auxiliando na margem a apropriar, porém mantendo as margens brutas abaixo dos patamares históricos”, disse a XP em relatório.
O consenso Mover prevê um lucro líquido de R$61,5 milhões para a Direcional no quarto trimestre, alta de 21% na base anual, com uma margem bruta de 34,9%, abaixo dos 36,7% do mesmo período do ano passado. A Cury deve ver seu lucro cair 10,5% ano a ano, para R$92,9 milhões, enquanto a Tenda deve reduzir o prejuízo em 62%, reportando uma perda líquida de R$103,1 milhões.
As ações de empresas de construção civil vêm refletindo as visões mistas para os diferentes nichos do setor. Enquanto os papéis ordinários de Cury e Direcional acumulam altas respectivas de 75% e 35% nos últimos 12 meses, as ações de Tenda e MRV recuam 58% e 51%. Os papéis da Cyrela sobem cerca de 3% no mesmo período, enquanto os da Eztec recuam 10%.
MCMV APOIA 2023
Para o restante de 2023, analistas projetam que o relançamento do programa Minha Casa, Minha Vida pelo governo de Luiz Inácio Lula da Silva, anunciado em 15 de fevereiro, deve intensificar perspectivas positivas para incorporadoras voltadas à baixa renda.
Segundo o time do Santander, liderado por Fanny Oreng, as companhias podem ter mais incentivo para voltar a operar na faixa mais baixa do programa habitacional, que no governo Lula contemplará famílias de áreas urbanas com renda bruta mensal de até R$2.640. Pelas novas regras, a faixa 1 representará ao menos 50% do total de moradias do programa.
Apesar da melhora nas perspectivas, o time do Inter Research ainda vê o setor de construção com cautela em todos os segmentos, alegando que o segmento passará por “mudanças estruturais no horizonte relevante”.
MRV e Tenda devem reportar resultados nos dias 8 e 9 de março, respectivamente. A Direcional reporta no dia 13, a Cury no dia 14 e Cyrela e Eztec no dia 16 deste mês.
